Arsasını değerlendirmek isteyen mülk sahipleri için en yaygın yöntemlerden biri kat karşılığı inşaat modelidir. Bu modelde arsa sahibi arsasını verir, müteahhit inşaatı yapar ve bitmiş bağımsız bölümler önceden belirlenen oranda paylaşılır. Ancak bu sürecin güvenli ilerlemesi, iyi hazırlanmış bir müteahhit sözleşmesine bağlıdır. İşte kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken temel noktalar.
Kat Karşılığı İnşaat Nedir?
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat, arsa sahibinin nakit ödeme yerine bitmiş yapıdan pay alarak müteahhitle anlaşmasıdır. Arsa sahibi maliyet riskine girmeden konut sahibi olur; müteahhit ise arsa bedeli ödemeden inşaata başlar. Kazan-kazan gibi görünse de dengesi tamamen sözleşmenin ayrıntılarında saklıdır.
Paylaşım Oranı Nasıl Belirlenir?
En kritik madde paylaşım oranıdır. Bu oran arsanın konumuna, emsaline (KAKS), bölgedeki satış fiyatlarına ve inşaat maliyetine göre belirlenir. Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı (kat, cephe, numara) sözleşmede net biçimde yazılmalıdır. "Eşit paylaşım" ifadesi yeterli değildir; daireler tek tek listelenmelidir.
Teslim Süresi ve Cezai Şartlar
Sözleşmede inşaatın ne zaman biteceği açık bir tarihle belirtilmeli, gecikme halinde uygulanacak günlük ya da aylık cezai şart yazılmalıdır. Ayrıca müteahhidin işi süresinde bitirememesi veya bırakması durumunda arsa sahibini koruyan fesih ve tazminat maddeleri mutlaka bulunmalıdır.
Teminat ve Güvenceler
Arsa sahibinin en büyük güvencesi, tapunun devrini inşaatın ilerleyişine bağlamaktır. Tapular baştan tümüyle müteahhide devredilmemeli; kat irtifakı kurulup paylar seviye seviye aktarılmalıdır. Banka teminat mektubu, ipotek ve noterde düzenlenen "düzenleme şeklinde" sözleşme ek güvence sağlar.
Sözleşmede Bulunması Gereken Maddeler
- Tarafların kimlik ve tapu bilgileri, ada/parsel numarası
- Net paylaşım oranı ve daire dağılım listesi
- Kesin teslim tarihi ve gecikme cezası
- Kullanılacak malzeme ve imalat kalitesi (mahal listesi)
- İskan (yapı kullanma izni) alma yükümlülüğü
- Fesih, tazminat ve uyuşmazlık çözüm şartları
Sık Yapılan Hatalar
Sözlü anlaşmaya güvenmek, mahal listesi olmadan imza atmak, tapuyu peşin devretmek ve cezai şart koymamak en sık görülen ve en pahalıya mal olan hatalardır. Sözleşme mutlaka noterde ve bir uzman/hukukçu kontrolünde imzalanmalıdır.
Kat karşılığı inşaat ve dönüşüm süreçlerinizde doğru sözleşme ve değerleme için Armet İnşaat, Emlak & Harita yanınızda: (0242) 417 72 72 · armetinsaatemlakharita.com