Grundstücke ohne Grundbucheintrag (tapu) sind besonders in ländlichen und sich entwickelnden Regionen der Türkei häufig. Bei solchen Immobilien tritt oft nicht das Eigentum, sondern der Begriff des Besitzes (zilyetlik) in den Vordergrund. Was ist Besitz, ist der Kauf ohne tapu sicher und wie verändert das Katasterverfahren dieses Bild? In diesem Leitfaden beantworten wir all diese Fragen.
Was ist Besitz (Zilyetlik)?
Besitz ist die Ausübung tatsächlicher Herrschaft über eine Immobilie, also ihre Nutzung und Innehabung wie ein Eigentümer. Der Besitzer (zilyet) ist die Person, die die Immobilie tatsächlich nutzt, auch ohne ihr offizieller Eigentümer zu sein. Besitz allein verleiht jedoch kein Eigentumsrecht und ist einem im Grundbuch eingetragenen Recht nicht gleichwertig.
Unterschied zwischen Besitz und Eigentum
Eigentum ist das stärkste dingliche Recht, das durch Eintragung im Grundbuch erworben und gesetzlich geschützt wird. Besitz ist ein tatsächlicher Zustand. Jemand kann ein Grundstück jahrelang nutzen, ist aber ohne Eintragung auf seinen Namen rechtlich nicht vollwertiger Eigentümer. Diese Unterscheidung ist der kritischste Punkt beim Kauf ohne tapu.
Ersitzung und Kataster
Das türkische Zivilgesetzbuch erlaubt unter bestimmten Bedingungen die Umwandlung von Besitz in Eigentum. Ein unstreitiger, ununterbrochener Besitz als Eigentümer von mindestens 20 Jahren kann Grundlage für einen gerichtlichen Antrag auf Grundbucheintragung sein. Auch bei Katasterarbeiten wird langjähriger Besitz berücksichtigt und die Immobilie kann auf den Namen des Besitzers eingetragen werden. Dennoch ist dieser Prozess nicht automatisch – der Nachweis der Bedingungen und offizielle Verfahren sind erforderlich.
Risiken des Kaufs ohne tapu
Grundstücke ohne Eintrag können attraktive Preise bieten, bergen aber erhebliche Risiken. Es lässt sich möglicherweise nicht belegen, dass der Verkäufer der wahre Berechtigte ist; mehrere Personen können Ansprüche auf dasselbe Grundstück erheben; bei der Katastererfassung kann die Immobilie auf den Fiskus oder eine andere Person eingetragen werden. Zudem bietet ein besitzgestützter Verkauf nicht die Sicherheit der offiziellen tapu-Übertragung.
Sichere Schritte
Bevor Sie eine solche Immobilie in Betracht ziehen: klären Sie, ob die Katasterarbeiten in der Region abgeschlossen sind; prüfen Sie die Besitzdauer und die Unterlagen (Steuernachweise, Zeugenaussagen, Nutzungsbelege); holen Sie unbedingt Unterstützung von einem Vermessungsingenieur und einem Juristen ein; bevorzugen Sie nach Möglichkeit Immobilien mit abgeschlossener Eintragung und Grundbucheintrag.
Für Fragen zu Grundstück und Kataster – Armet Emlak & Harita: (0242) 417 72 72 · armetinsaatemlakharita.com