غالبًا ما يتوقف تحوّل الأرض إلى منظَّمة وجاهزة للبناء على إجراء واحد: التقسيم (parselasyon). فامتلاك أرض وحده لا يكفي؛ إذ يجب أن تتحول إلى قطعة موافقة لمخطط التنظيم، منتظمة الشكل، وقابلة للربط بالبنية التحتية. في هذا المقال نوضح ما هو التقسيم، وعلاقته بتطبيق التنظيم، وكيف تؤثر عليك حصة المشاركة في التنظيم (DOP).
ما هو التقسيم؟
التقسيم هو عملية تحويل الأراضي والقطع غير المنتظمة في منطقة ذات مخطط تنظيم إلى قطع جديدة صالحة للبناء، مع فصل المساحات العامة كالطرق والحدائق والمدارس. وتُعرف هذه العملية شعبيًا بـ«تطبيق التنظيم»، وتُسمى أيضًا «تطبيق المادة 18» لأنها تستند إلى المادة 18 من قانون التنظيم رقم 3194.
علاقته بتطبيق التنظيم
تطبيق التنظيم إجراء أوسع يشمل التقسيم أيضًا. فعندما تقرر البلدية أو الجهة المختصة فتح منطقة للبناء، تجمع القطع المساحية القائمة وتعيد ترتيبها وفق المخطط وتخصّص لكل صاحب حق قطعة تنظيم جديدة. وهكذا تتحول حتى الأراضي المبعثرة وبلا واجهة على طريق إلى قطع قابلة للاستخدام.
ما هي حصة المشاركة في التنظيم (DOP)؟
حصة المشاركة في التنظيم (DOP) هي الحصة التي تُقتطع من كل عقار يدخل في التنظيم من أجل المساحات العامة كالطرق والمناطق الخضراء والمدارس ودور العبادة. وتعني DOP اقتطاع نسبة معينة من مساحة أرضك، لكن هذا الاقتطاع بلا مقابل يجعل قطعتك المتبقية منظَّمة وأعلى قيمة. وتُطبَّق نسبة الاقتطاع ضمن الحد الأعلى القانوني.
كيف تسير عملية التقسيم؟
تسير العملية عادةً بالخطوات التالية:
- تحديد الجهة المختصة لمنطقة التطبيق واتخاذ القرار
- قياس الأرض من قبل مهندسي مساحة مرخَّصين وتحديد الوضع القائم
- حساب القطع الجديدة ونسبة DOP وإعداد جداول التوزيع
- موافقة الإدارة، والإعلان بالتعليق، ومدة الاعتراض
- تسجيل القطع الجديدة في الطابو والسجل العقاري
لماذا هو مهم لملّاك الأراضي؟
غالبًا لا يمكن الحصول على رخصة بناء في أرض لم يكتمل تقسيمها. وبعد التطبيق تكتسب أرضك حدودًا منتظمة وواجهة على طريق وحق بناء واضحًا، مما يرفع قيمتها بشكل ملحوظ. لذلك يجب عند شراء أرض التحقق حتمًا مما إذا كان التقسيم قد اكتمل، وهل جرى اقتطاع DOP، وما الوضع الحالي في الطابو.
لحالة تنظيم أرضك والتقسيم وأعمال المساحة — Armet Emlak & Harita: (0242) 417 72 72 · armetinsaatemlakharita.com