Damit ein Grundstück bebaubar wird, hängt oft alles von einem Vorgang ab: der Parzellierung. Grundstückseigentümer zu sein allein reicht nicht; die Immobilie muss zu einer dem Bebauungsplan entsprechenden, gut geformten und an die Infrastruktur anschließbaren Parzelle werden. In diesem Artikel erklären wir, was Parzellierung ist, wie sie mit dem Umlegungsverfahren zusammenhängt und wie der Umlegungsbeitrag (DOP) Sie betrifft.
Was ist Parzellierung?
Parzellierung ist der Vorgang, unregelmäßige Grundstücke in einem Gebiet mit Bebauungsplan durch Ausweisung öffentlicher Flächen wie Straßen, Parks und Schulen in neue, bebaubare Parzellen umzuwandeln. Dieser volkstümlich als „Umlegungsverfahren" bekannte Prozess wird auch „Anwendung des Artikels 18" genannt, da er auf Artikel 18 des Baugesetzes Nr. 3194 beruht.
Beziehung zum Umlegungsverfahren
Das Umlegungsverfahren ist eine umfassendere Maßnahme, die auch die Parzellierung einschließt. Wenn die Gemeinde oder die zuständige Behörde beschließt, ein Gebiet zu erschließen, fasst sie die bestehenden Katasterparzellen zusammen, ordnet sie gemäß Plan neu und weist jedem Berechtigten eine neue Bauparzelle zu. So werden selbst verstreute Grundstücke ohne Straßenzugang zu nutzbaren Parzellen.
Was ist der Umlegungsbeitrag (DOP)?
Der Umlegungsbeitrag (DOP) ist der Anteil, der von jeder in die Maßnahme einbezogenen Immobilie für Gemeinschaftsflächen wie Straßen, Grünflächen, Schulen und Gebetsstätten einbehalten wird. DOP bedeutet, dass von Ihrem Grundstück ein bestimmter Flächenanteil abgezogen wird; dieser unentgeltliche Abzug macht Ihre verbleibende Parzelle jedoch bebaubar und wertvoller. Der Abzugssatz wird im Rahmen der gesetzlichen Obergrenze angewendet.
Wie läuft der Parzellierungsprozess ab?
Der Prozess verläuft in der Regel in folgenden Schritten:
- Festlegung des Anwendungsgebiets durch die zuständige Behörde und Beschlussfassung
- Vermessung des Geländes durch lizenzierte Vermessungsingenieure und Feststellung des Ist-Zustands
- Berechnung der neuen Parzellen und des DOP-Satzes, Erstellung der Verteilungslisten
- Behördengenehmigung, öffentliche Auslegung und Einspruchsfrist
- Eintragung der neuen Parzellen im Grundbuch und Kataster
Warum ist es für Grundstückseigentümer wichtig?
Auf einem Grundstück, dessen Parzellierung nicht abgeschlossen ist, ist eine Baugenehmigung meist nicht möglich. Nach der Maßnahme erhält Ihre Immobilie klare Grenzen, Straßenzugang und ein eindeutiges Baurecht, was ihren Wert deutlich steigert. Daher muss man beim Grundstückskauf unbedingt prüfen, ob die Parzellierung abgeschlossen ist, ob der DOP-Abzug erfolgt ist und wie der aktuelle Grundbuchstand aussieht.
Für Bebauungsstatus, Parzellierung und Vermessung Ihres Grundstücks – Armet Emlak & Harita: (0242) 417 72 72 · armetinsaatemlakharita.com