Hisseli (paylı) bir tapuda bir hissedar payını dışarıya satmak istediğinde, diğer hissedarların bu satışta bir önceliği vardır. İşte bu önceliği güvence altına alan hukuki kavram önalım (şufa) hakkıdır. Hisseli tapu satışında hem alıcı hem de satıcı için kritik olan bu hakkı bu yazıda tüm yönleriyle açıklıyoruz.
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer hissedarlara aynı şartlarla o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Amaç, paydaşlar arasına istenmeyen bir yabancının girmesini önlemek ve mülkiyet bütünlüğünü korumaktır. Bu hak yalnızca payın üçüncü kişiye satışında doğar; paydaşlar arasındaki devirlerde veya bağış gibi işlemlerde işlemez.
Yasal ve Sözleşmesel Şufa Farkı
İki tür önalım hakkı vardır. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetin doğası gereği tüm paydaşlara kanunen tanınır; ayrıca bir sözleşme gerektirmez. Sözleşmesel önalım hakkı ise tarafların anlaşmasıyla kurulur ve tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir. Yasal şufa yalnızca paydaşlara aitken, sözleşmesel şufa paydaş olmayan kişilere de tanınabilir.
Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Önalım hakkı, satış gerçekleştikten sonra dava açılarak kullanılır. Hakkını kullanmak isteyen paydaş, payı satın alan üçüncü kişiye karşı önalım davası açar ve satış bedeli ile masrafları ödeyerek payın kendisine devrini talep eder. Mahkeme kararıyla pay, aynı şartlarla önalım hakkı sahibine geçer. Bu nedenle satış bedelinin tapuda gerçek değeriyle gösterilmesi önemlidir.
Kullanım Süresi ve Hak Düşürücü Süreler
Önalım hakkının kullanımı sürelere bağlıdır. Satışın paydaşa noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılması gerekir. Bu süreler hak düşürücüdür; kaçırıldığında önalım hakkı sona erer. Bu yüzden hem satan hem de hak sahibi paydaşın süreleri titizlikle takip etmesi gerekir.
Hisseli Arsa Alırken Dikkat Edilecekler
Hisseli bir arsa veya taşınmaz satın alırken, diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceğini unutmamak gerekir. Alım öncesinde tapu kaydını ve paydaş yapısını inceleyin, mümkünse diğer paydaşlardan önalımdan feragat aldırın ve satış bedelini tapuda doğru gösterin. Aksi hâlde ödediğiniz payı bir önalım davasıyla kaybetme riski doğar. Güvenli bir işlem için mutlaka uzman desteği alın.
Hisseli tapu ve önalım süreçlerinizde doğru bilgi ve güvenli işlem için Armet Emlak & Harita yanınızda: (0242) 417 72 72 · armetinsaatemlakharita.com