Wenn ein Miteigentümer eines geteilten (im Bruchteilseigentum stehenden) Grundstücks seinen Anteil an einen Außenstehenden verkaufen möchte, haben die übrigen Miteigentümer einen Vorrang bei diesem Verkauf. Der Rechtsbegriff, der diesen Vorrang sichert, ist das Vorkaufsrecht (Şufa). Dieser Artikel erläutert dieses für Käufer und Verkäufer gleichermaßen wichtige Recht bei Geschäften mit Miteigentumsanteilen.
Was ist das Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht gibt den übrigen Miteigentümern die Befugnis, einen Anteil, den ein Miteigentümer an einen Dritten verkauft, zu denselben Bedingungen zu erwerben. Ziel ist es, das Eindringen eines unerwünschten Außenstehenden in das Eigentum zu verhindern und die Einheit des Eigentums zu wahren. Dieses Recht entsteht nur beim Verkauf eines Anteils an einen Dritten, nicht bei Übertragungen zwischen Miteigentümern oder bei Schenkungen.
Gesetzliches und vertragliches Vorkaufsrecht
Es gibt zwei Arten. Das gesetzliche Vorkaufsrecht wird allen Miteigentümern schon durch die Natur des Bruchteilseigentums vom Gesetz eingeräumt und bedarf keines gesonderten Vertrags. Das vertragliche Vorkaufsrecht wird durch Vereinbarung begründet und kann, sobald es im Grundbuch vermerkt ist, auch gegenüber Dritten geltend gemacht werden. Das gesetzliche Recht steht nur Miteigentümern zu, das vertragliche kann auch Nichteigentümern eingeräumt werden.
Wie wird es ausgeübt?
Das Recht wird durch Klageerhebung nach dem Verkauf ausgeübt. Der Miteigentümer, der das Recht nutzen möchte, erhebt eine Vorkaufsklage gegen den Drittkäufer und verlangt die Übertragung des Anteils gegen Zahlung des Kaufpreises und der Kosten. Durch Gerichtsentscheid geht der Anteil zu denselben Bedingungen auf den Vorkaufsberechtigten über. Daher sollte der Kaufpreis den tatsächlichen Wert im Grundbuch widerspiegeln.
Fristen
Die Ausübung des Rechts ist an Fristen gebunden. Die Klage ist innerhalb von drei Monaten nach der notariellen Mitteilung des Verkaufs an den Miteigentümer und in jedem Fall innerhalb von zwei Jahren nach dem Verkauf zu erheben. Dies sind Ausschlussfristen; werden sie versäumt, erlischt das Recht. Sowohl Verkäufer als auch Berechtigter sollten sie sorgfältig verfolgen.
Worauf beim Kauf eines Miteigentumsanteils zu achten ist
Beim Kauf eines Anteils an einem Grundstück oder einer Immobilie ist zu bedenken, dass andere Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht ausüben können. Prüfen Sie vor dem Kauf den Grundbucheintrag und die Eigentümerstruktur, holen Sie nach Möglichkeit einen Verzicht der übrigen Miteigentümer ein und geben Sie den richtigen Kaufpreis im Grundbuch an. Andernfalls riskieren Sie, den bezahlten Anteil durch eine Vorkaufsklage zu verlieren. Nehmen Sie für ein sicheres Geschäft stets fachkundige Unterstützung in Anspruch.
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