Wenn man erfährt, dass auf dem gewünschten Haus eine Hypothek lastet, lautet die erste Frage: Kann man ein Haus mit Hypothek kaufen? Die Antwort ist klar – ja, aber der Prozess muss richtig geführt werden. In diesem Artikel erklären wir Schritt für Schritt die Hypothekenlöschung, den Bankprozess und die sichere Eigentumsübertragung.
Was ist eine Hypothek und kann man ein solches Haus kaufen?
Eine Hypothek ist eine Belastung, die als Sicherheit für eine Schuld (meist einen Wohnkredit) im Grundbuch eingetragen wird. Die Antwort auf die Frage lautet ja: Eine Hypothek steht dem Verkauf nicht entgegen. Wichtig ist, die Hypothek vor oder gleichzeitig mit der Übertragung zu löschen, also die Löschung (Fek) zu bewirken.
Was ist die Hypothekenlöschung (Fek)?
Die Löschung ist die Entfernung des Hypothekeneintrags aus dem Grundbuch nach Tilgung der Schuld. Ist der Kredit vollständig bezahlt, sendet die Bank dem Grundbuchamt ein „Löschungsschreiben" und beantragt die Aufhebung. Nach der Löschung ist das Grundbuch hypothekenfrei und der Käufer übernimmt einen sauberen tapu.
Bankprozess bei einem Haus mit Hypothek
Läuft die Kreditschuld des Verkäufers noch, gibt es zwei gängige Wege. Erstens: Der Verkäufer tilgt die Schuld und lässt die Hypothek löschen, danach erfolgt die Übertragung. Zweitens: Nimmt auch der Käufer einen Kredit auf, wenden die Banken ein gleichzeitiges Verfahren an: Die Bank des Käufers zahlt den Kaufpreis direkt an die Bank des Verkäufers, löst die bestehende Hypothek ab und trägt ihre eigene ein. Diese Vorgänge werden beim Grundbuchtermin koordiniert.
Schritte zur sicheren Tapu-Übertragung
Befolgen Sie beim Kauf eines Hauses mit Hypothek folgende Schritte:
- Prüfen Sie vor der Übertragung unbedingt Grundbucheintrag und Belastungen (Hypothek, Vermerke, Pfändung).
- Erfragen Sie bei der Bank des Verkäufers schriftlich die Restschuld und den Ablösebetrag.
- Wickeln Sie Anzahlung und Zahlungen über die Bank und mit schriftlichem Vertrag ab; vermeiden Sie Barzahlung von Hand zu Hand.
- Planen Sie, dass die Löschung am selben Tag wie die Übertragung abgeschlossen wird; übernehmen Sie nicht vor Tilgung der Schuld.
- Bestätigen Sie nach der Übertragung anhand des neuen Eintrags, dass die Hypothek gelöscht ist.
Zu beachtende Risiken
Inoffizielle Vereinbarungen ohne Schuldtilgung sind für den Käufer riskant. Ein vor der Löschung gezahlter Betrag kann Probleme verursachen, da das Haus weiterhin als Sicherheit dient. Daher sind in jeder Phase offizieller Eintrag, Bankbeleg und Grundbuchverfahren maßgeblich. Die Abwicklung mit einem Immobilien- und Vermessungsexperten bietet rechtliche und technische Sicherheit.
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