Viele, die ihre Immobilie verkaufen wollen, fragen sich, ob der Gewinn steuerpflichtig ist. Hier kommt die Wertzuwachssteuer ins Spiel. Der Verkauf des Hauses vor Ablauf von 5 Jahren ist der entscheidende Faktor dafür, ob diese Steuer anfällt.
Was ist die Wertzuwachssteuer?
Der Wertzuwachs ist die positive Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis einer Immobilie, also der erzielte Gewinn. Nach dem Einkommensteuergesetz ist dieser Gewinn unter bestimmten Bedingungen einkommensteuerpflichtig. Wer günstig kauft und teuer verkauft, kann die Differenz versteuern müssen.
Wie funktioniert die 5-Jahres-Regel?
Entscheidend ist die 5-Jahres-Regel. Verkaufen Sie eine Wohnung nach vollen fünf Jahren ab dem Kaufdatum, ist der Gewinn von der Einkommensteuer befreit und keine Erklärung nötig. Beim Verkauf vor fünf Jahren gilt der Gewinn als Wertzuwachs, und der den Freibetrag übersteigende Teil wird besteuert. Für geerbte oder geschenkte Immobilien gilt diese Regel nicht.
Freibetrag und Indexierung
Jährlich wird ein Freibetrag festgelegt; der darunter liegende Teil des Gewinns ist steuerfrei. Der Kaufpreis kann bis zum Verkaufsmonat mit dem Erzeugerpreisindex (EPI) aktualisiert werden. Für diese Indexierung muss der Indexanstieg im Zeitraum 10% oder mehr betragen. Die Indexierung entfernt den inflationsbedingten Scheingewinn und zeigt den echten Gewinn.
Beispielrechnung
Angenommen, Sie haben eine Wohnung gekauft und nach drei Jahren verkauft. Die Differenz zwischen indexiertem Kaufpreis und Verkaufspreis ist Ihr realer Gewinn. Davon wird der Jahresfreibetrag abgezogen, der Rest nach Einkommensteuertarifen besteuert. Nach fünf Jahren entfällt all dies.
Wie wird sie erklärt?
Entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn, wird er mit der Einkommensteuererklärung im März des Folgejahres nach dem Verkauf erklärt. Die Zahlung erfolgt meist in zwei gleichen Raten (März und Juli). Da fehlerhafte Erklärungen zu Strafen führen können, ist fachliche Unterstützung vor dem Verkauf wichtig.
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